CEO 단상

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2020-07-27

인구변화가 주택문제의 핵심이야!

김종훈
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 주택가격, 전세가격의 폭등 때문에 온 나라가 난리입니다. 그린벨트 해제가 대세로 굳어지는 듯 하다가 슬그머니 사라지고 급기야는 수도 이전 카드까지 꺼내 들고 이것이 마치 정부 여당의 신의 한 수처럼 특별법 제정, 헌법 개정 카드를 들고 나오고 있습니다. 언론 지상에도 수많은 전문가라는 사람들이 백가쟁명의 대안, 정책 제언을 하고 있습니다.


 하지만 누구 하나 인구문제로 주택공급문제를 접근하고 있지 않습니다. 지금 벌어지고 있는 주택가격, 전세가격 폭등은 정부·여당의 수많은(22차) 집값 정책의 실패와 공급을 막는 각종 규제 정책에 기인한다고 할 수 있으며 그 배경은 ‘강남 집값을 때려잡자’가 배경이라 할 수 있습니다. 강남 집값 문제는 주택문제의 극히 일부분이며 복합적입니다. 강남은 교통이 편하고 학군, 의료 인프라 등 살기가 좋고 대체지가 없으니 집값이 올라가는 것은 당연하고, 지방 부호조차 의료 인프라가 뛰어난 강남에 집을 사고 있습니다.


 우리나라 현재 주택보급률은 약 105%, 서울시 주택보급률은 약 95%인데, 몇 년 전 통계이므로 지금은 더 낮아졌을 가능성이 있습니다. 주택가격 폭등 문제는 수도권, 그 중 서울이 문제이고, 전국적으로는 거의 문제가 없습니다. 서울시 주택문제는 인구는 오히려 감소했는데 주택 문제는 더욱 심각해졌다는데 있습니다. 그 원인은 인구 구조의 변화에 기인합니다. 주택 수의 증가가 1인 가구, 2인 가구 수의 폭발적인 증가에 훨씬 못 미치기 때문입니다. 2020년 6월 행정안전부 주민등록가구 구성비율에 의하면 전국 1인 가구가 38.5%, 2인 가구 23%이며 둘을 합쳐 61.6% 로서 4인 가구 이상 세대 15.8%의 4배나 되는데, 지금 공급되어 있는 주택과 공급되고 있는 주택은 대다수가 4인 이상 가구에 적합한 중대형 아파트 위주입니다. 집 없는 서민이나 많은 1인, 2인 가구들은 서울에서 주택을 구할 수 없으니 인근 뉴타운이나 인근 도시로 퇴출(?) 되었습니다. 서울은 인구가 줄고 있는데도(1995년 1,055만, 2018년 976만 ; 내국인 기준) 여전히 정부는 강남 집값에 사활을 걸고 있습니다.


 서구 선진국과 일본은 주택보급률을 가구 대비 115%~120%를 확보하는 것을 주택정책의 기본으로 삼고 있습니다. 영국의 경우 30여년 전부터 인구 구조 변화를 인식하고 주택공급 정책을 소형 주택 위주로 전환하여 가구수 증가에 대응한 것으로 알고 있으며 서구 선진국도 예외가 아닐 것입니다. 미국, 영국, 호주 등지에서는 Student Housing이란 소형 주택이 대학 주변뿐 아니라 도심 한 복판에 30~40층 높이로 지어지는 경우가 흔히 있으며, 우리가 인수한 OTAK, 영국의 K2 등에서도 이에 관련한 일을 하고 있습니다.


 주택문제 해결은 당연히 공급문제에 있으며 현재 서울시 주택보급률 95%에서 115%정도 될 수 있도록 소형가구, 특히 1인 가구 위주로 빠른 주택공급이 해답이라고 봅니다. 1인 가구, 2인 가구의 소형 주택이라도 질 좋은 주택도 필요하고 정말 싼 주택도 필요한데 서울시에서 용적률 인센티브 정책으로 추진하고 있는 청년 주택은 일률적으로 싸구려를 지향하고 있습니다.


 청년 주택보급률을 올리려면 택지문제 해결이 절대적인데 택지는 제한이 있으므로 기존 자원을 활용해야 합니다. 그 방안으로 ①도심 용적률 상향(맨해튼은 1,800%, 런던은 500% 인데 서울은 300%를 넘지 못하고 있다), ②오피스, 상가, 호텔 등 기존 건축물의 주거 용도로의 변환, ③시니어 주택 보급 확대, ④도심 건축 시 인근 대지의 지상권(air rights) 거래 활성화 대책(인근 대지가 허용된 용적률을 다 사용하지 못했을 시 신축 대지에서 인근 대지의 남은 용적률을 사와서 기존 용적률보다 더 높이 짓는 방식), ⑤철도 인근 유휴 부지, 철도 위 주택 건설, 유수지 등 방재시설 부지 활용 등을 시행하면 획기적인 숫자의 주택을 공급할 수 있다고 생각합니다. 아울러 우리 회사가 가지고 있는 핵심 기술인 2Day cycle 공법을 사용하여 30층 APT를 지금 3년 이상 걸리는 공기를 반으로 줄이는 시도를 해야 합니다. (뉴욕에서는 30층 아파트를 12개월에 짓고 있습니다.)


 특별히 제가 중요하게 생각하는 방안은 시니어 주택의 건설입니다. 우리 회사가 지금 개발 중인 위례 시니어 주택(Active Senior Housing)은 주택 문제 해결에 큰 기여를 할 수 있는 시발점이 될 수 있습니다. 우리나라에는 시니어 주택 프로젝트가 약 30개 밖에 없는데 일본은 약 50,000개가 있습니다. 시니어 주택 건설이 활성화되면 1인, 2인 가구의 시니어들이 기존에 살고 있는 30평, 50평(심지어는 100평, 200평) 주거 시설에서 이전을 하고 기존 주택을 잘게 쪼개 10평, 15평 정도의 많은 주거를 만들어 좋은 위치의 주택 수를 늘릴 수 있습니다. 여기에는 물론 제도적인 장치와 촉진책이 필요합니다.


 최근 이지스 자산운영이 46가구의 강남 아파트를 통매입 했다가 법무부 장관을 중심으로 한 권력 기관이 회사를 겁박하여 이 회사는 바로 이 아파트를 팔기로 했다고 합니다. 제가 제안한 주택 개조 방식을 이 아파트에 적용하면 한 가구를 2~3가구로 쪼개면 46가구가 92가구~138가구로 늘어나는 것입니다.


그리고 또 하나의 방안은 공유주택(Sharing House)입니다. Airbnb를 생각하면 쉽게 이해가 될 수 있는데 기존 큰 주택에 다른 여러 세대가 입주하여 장기적인 숙박을 하는 것입니다. 이 방식의 장점은 청년과 노년 세대의 공생이 큰 장점이며 같이 살되 서로 공생, 공유하는 삶이 되는 것입니다. 이것이 가능 하려면 제도적인 인센티브(세제 등)와 우리 기성세대의 인식 변화가 필요한데, 대학가 근처에는 이런 유형의 주거 형태가 이루어지고 있다고 보도되고 있습니다.


우리나라는 올해가 인구문제로는 아주 특별한 해가 될 것입니다. 합계 출산율이 전국적으로 0.9, 서울시 기준으로 0.7이 붕괴되는 해가 될 것이며 사망자가 신규 출생아 보다 많아지는 인구가 실질적으로 줄어드는 해가 될 것이기 때문입니다. 생산 가능 인구는 2018년부터 줄고 있고 베이비붐 세대의 은퇴로 인력부족현상은 더욱 심화될 것입니다. 우한 코로나 때문에 저출산 문화는 더욱더 가속화 될 것이며 고령화 속도도 더욱 빨라질 것입니다.


이웃 일본은 인구 정책의 실패로 인구가 계속 줄고 있고, 2060년이 되면 인구 1억 (현재 1억 2,500만)이 붕괴될 것이라고 보고 있습니다. 일본은 현재 전국적으로 830만호의 빈집이 있으며 계속 빈집은 늘어날 것이며 지방 소멸 현상이 본격적으로 가시화되고 있습니다. 우리나라도 벌써 100만호 이상의 빈집이 있으며 현재 난리를 치고 있는 주택문제는 지방 소멸(심지어 일부 서울 지역까지도), 인구 감소 때문에 몇 년 내 전혀 다른 국면을 맞이하게 될 것입니다.


 볼링에서 킹핀을 맞춰야 스트라이크가 된다고 합니다. 핵심을 방치한 채 강남 때려잡기로 현재 주택문제를 해결할 수 없습니다. 좀 더 핵심에 다가가는 주택정책이 필요하고 인구구조변화는 주택문제의 핵심이라고 생각합니다. 또한 특별히 강조하고 싶은 것은 시장을 이기는 정부(정책)는 없다는 말처럼 정부는 시장이 건전하게 작동되도록 규제나 환경을 개선해주는 정책을 해야지 지금처럼 공급을 막고 세금폭탄과 시장을 규제 일변도로 가져가는 정책은 바람직하지 않습니다.


이번 주는 구성원 여러분도 주택문제에 대해 깊이 있는 생각을 해보시기를 기대합니다.
본격적인 휴가철 입니다. 휴가시 회사 일은 잊어버리고 푹 쉬시기를 바랍니다.
아울러 해외에서 격리되어 휴가도 오지 못하고 있는 해외 주재 구성원들에게도 고마운 마음을 전해봅시다.


감사합니다.


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감사

 

                       현민

 

과거에 대한 감사는
넉넉함을 주고

 

현재의 감사는
즐거움을 용납케 하고

 

미래에 대한 감사는
설레이게 한다